Come tutelare il cittadino nelle compravendite edilizie, garantendo la certezza della regolarità urbanistica e della conformità catastale dell’immobile? Dal 1 Settembre 2017 questo sarà possibile attraverso la ‘RELAZIONE TECNICA INTEGRATA” di rispondenza edilizia e conformità catastale.
I Notai della Provincia di Bologna richiedono a partire dal 1 Settembre 2017 una Relazione di conformità urbanistica e catastale da allegare al rogito di compravendita di un immobile. Questa “novità” è stata introdotta dall’Ordine regionale dei Notai, non si tratta quindi di una legge vera e propria, ma di un adeguamento obbligatorio per tutti gli atti notarili con decorrenza 1 Settembre 2017 facendo capo al D.L. 78/10 convertito dalla L. 30 luglio 2010, n.122 in materia di “Nullità per mancanza della dichiarazione di corrispondenza oggettiva o soggettiva”.
In data 12 Luglio 2017 il Consiglio Notarile, l’Ordine degli Architetti, il Collegio Geometri e Geometri Laureati e l’Ordine degli Ingegneri dell’area bolognese hanno sottoscritto un protocollo d’intesa che definisce le modalità di collaborazione per valorizzare le proprie competenze nelle attività di supporto agli atti di trasferimento degli immobili. L’obbiettivo è quello di utilizzare le rispettive professionalità per assicurare una verifica preventiva degli aspetti tecnici fondamentali relativi gli immobili affinché attraverso una apposita “Relazione Tecnica Integrata” si possa offrire un efficace sostegno alle parti coinvolte nel trasferimento degli immobili assicurando la corretta circolazione del bene nel mercato.
In sostanza di cosa si tratta? Chi venderà un immobile dovrà necessariamente produrre al Notaio la relazione di rispondenza edilizia, redatta da un tecnico di fiducia abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale, ovvero un professionista Geom., Arch. o Ing. La relazione tecnica diverrà quindi lo strumento attraverso il quale il venditore garantirà in sede di contratto, la conformità catastale ed urbanistica dell’immobile oggetto della compravendita.
Quando è necessaria?
In caso di compravendita, in caso di interventi edili o per la richiesta di un mutuo bancario.
Cosa occorre verificare? Il tecnico abilitato dovrà verificare la documentazione in possesso del proprietario, oltre a quanto depositato presso il Comune di competenza e presso gli archivi catastali provinciali.
Nello specifico sarà necessario seguire questo iter, schematizzato per punti:
1 – Conformità urbanistica Verifica della conformità urbanistica mediante accesso agli archivi Comunali dell’immobile oggetto di compravendita e confronto dell’ultimo titolo abilitativo autorizzato, con cui è stato realizzato (o modificato) l’edificio, in relazione allo stato di fatto in cui si presenta l’immobile.
– Accesso agli atti ed estrapolazione titoli autorizzativi depositati
–Sopralluogo sul posto per la verifica dello stato di fatto
–Analisi e rilievo delle eventuali difformità.
Negli anni si sono susseguiti diversi titoli abilitativi ed in particolare, la licenza edilizia per gli edifici costruiti prima del 1977, la Concessione edilizia per gli edifici costruiti tra il 1977 ed il 2003, il permesso di costruire per edifici costruiti dopo il 2003. Questi ultimo titoli autorizzativi, vanno confrontati con lo stato attuale dell’immobile, al fine di scongiurare ogni eventuali difformità o abuso.
2 – Regolarità Catastale La seconda verifica documentale, verterà nell’estrazione delle planimetrie catastali, depositate presso gli archivi catastali della provincia in cui è ubicato il bene oggetto di compravendita. Il catasto è un ufficio statale che ha una funzione prettamente fiscale. Non è “probatorio” e non dimostra alcunché rispetto alla regolarità edilizia dell’immobile. – Estrazione delle planimetrie catastali depositate e della visura storica immobiliare; – Sopralluogo sul posto per la verifica dello stato di fatto sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale
3 – Agibilità o Abitabilità L’ultima verifica documentazione riguarda la presenza o meno dell’abitabilità o agibilità dell’immobile. L’assenza di abitabilità non incide sulla commerciabilità del bene, sebbene tale carenza debba essere oggetto di specifica regolamentazione fra le parti. Pertanto, in assenza di deroga contrattuale, è obbligo del venditore trasferire il bene munito dell’agibilità o abitabilità.
Come è fatta una relazione tecnica notarile? Relativamente all’immobile oggetto di compravendita la Relazione Tecnica contiene indicazioni riguardanti: – descrizione del bene, accessori, eventuali servitù, ecc.; – storia urbanistica; – conformità urbanistica ed eventuali sanatorie; – conformità catastale; – l’inesistenza/esistenza di difformità ai fini della determinazione della rendita catastale; – presenza agibilità e abitabilità; – vincoli urbanistico-edilizi eventuali; – regolarità degli impianti; – certificazione energetica,
e sulla base delle valutazioni visive e dimensionali effettuate in sede di sopralluogo, la dichiarazione di rispondenza all’attuale stato di fatto e ai titoli abilitativi sopra citati oppure la dichiarazione delle riscontrate difformità rispetto al quadro autorizzatorio risultante dai titoli che hanno interessato l’immobile.
Cosa fare in presenza di difformità? In caso di riscontrate difformità presenti nell’immobile e in relazione alla tipologia di difformità, sarà necessario l’accordo preventivo tra le parti, tenendo altresì conto della sanabilità dell’abuso, del valore del bene compravenduto, ma specialmente della sua fattibile commerciabilità.
Qual’è il costo di una relazione tecnica notarile? Il prezzo medio di una relazione tecnica varia in base a molti aspetti: complessità, tipologia di immobile, tempi di consegna, distanza etc. Il nostro studio, propone l’evasione della relazione tecnica a costi molto contenuti, comprendendo altresì : – sopralluogo presso l’unità immobiliare per verifica visiva e metrica dello stato di fatto; – accesso agli archivi comunali e analisi dello stato concessionato risultante; – accesso agli archivi catastali ed estrazione planimetria catastale in atti; – richiesta copia di certificato di agibilità presso il Comune; – preventivazione dei costi di allineamento urbanistico-catastale legati alle difformità eventualmente riscontrate.
Geom. Piero Salvatori
Piero Geom. Salvatori
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